Investir dans l’immobilier ? Oui, mais pas aveuglément. Car le principal objectif reste tout de même de gagner de l’argent à plus ou moins long terme. Il est donc essentiel de savoir où l’on va. Et pour cela, il existe un indicateur : le « retour sur investissement, ou ROI.

Définition du retour sur investissement (ROI)

Le retour sur investissement (ROI) est un indicateur financier et un outil permettant de jauger la rentabilité d’un investissement. Également connu sous le nom de Return on Investment en anglais, il est plébiscité par les investisseurs dans l’immobilier pour déterminer le potentiel d’une opération.

Il ne concerne pas seulement les investissements immobiliers, étant omniprésent dans la sphère financière ; mais il peut s’avérer utile et pertinent s’il est utilisé de bonne manière et aux bons moments. Il faut seulement avoir conscience que l’investissement immobilier comporte des aléas qui font que le ROI mérite d’être réévalué périodiquement, surtout pour les investissements de long terme intégrant des prêts hypothécaires, ou encore qui concernent des biens en locatif dont les factures et coûts d’entretien sont susceptibles de fluctuer. Multiplier les évaluations de ce quotient, qui évalue donc le ratio entre coûts et bénéfices de l’investissement, peut permettre d’établir des courbes prévisionnelles. C’est notamment pertinent si plusieurs plans d’investissement sont mis en concurrence.

Pourquoi est-ce important de calculer le ROI en immobilier ?

Fondamentalement, calculer le ROI est essentiel car cela permet d’évaluer la rentabilité d’un projet ou d’un bien. D’ailleurs, lors de la vente d’un bien locatif, le ROI est un élément que le vendeur est bien avisé de pouvoir fournir. L’acquéreur souhaitant investir se doit d’être renseigné afin de choisir le bon investissement, objectivement bien sûr, mais aussi en fonction de sa propre situation. En effet, en matière d’immobilier un certain nombre de facteurs peuvent entrer en ligne de compte, parfois bien au-delà des seuls coûts, dépenses, et montants des revenus locatifs. Le calcul du retour sur investissement (ROI) peut intégrer de façon personnalisée des paramètres divers :

• Réparations et frais d’entretien
• Périodes de vacance du bien
• Prêt hypothécaire, dont l’importance dépend de l’importance de la mise de fond.

Ainsi, réaliser un ROI en amont peut permettre de faire le bon choix, autant que d’orienter une stratégie d’investissement sur le long terme. En réaliser régulièrement, sur un investissement en cours, peut permettre d’en confirmer la pertinence, mais aussi, le cas échéant, de s’orienter vers la revente d’un bien devenu peu rentable.

Comment calculer le retour sur investissement d’un investissement immobilier ?

La méthode de calcul du ROI est assez élémentaire, mais doit être suivie avec rigueur pour ne pas conduire à des erreurs d’orientation stratégique aux conséquences désastreuses. Elle s’applique autant aux investissements financiers qu’à l’immobilier, mais nous verrons que dans ce dernier cas la méthode de calcul peut intégrer des paramètres divers.

Voici la formule fondamentale :

ROI = (bénéfice de l’investissement – coût de l’investissement) % coût de l’investissement.

Le pourcentage obtenu représente le ratio de rentabilité recherché. La formule fonctionne assez bien en cas d’achat payé comptant, sans prêt hypothécaire, car les frais de ce dernier doivent le cas échéant impérativement être intégrés, sans quoi le calcul serait faussé.

Plus votre apport comptant initial est élevé, plus le ratio de rentabilité sera bon, et surtout, fiable.

D’autres paramètres ne doivent pas être occultés, et doivent être dans la mesure du possible portés à votre connaissance. C’est le cas des factures et frais habituels liés au bien, mais aussi des tarifs locaux des services publics, ou encore des taxes foncières, en tenant compte si possible de leurs évolutions potentielles. Votre situation personnelle peut également jouer, ainsi que vos divers frais d’assurances. Ne vous lancez pas dans un projet d’investissement immobilier aux contours flous, et si votre dossier comporte des zones d’ombre. Recherchez un maximum d’éléments susceptibles d’impacter, même sur le long terme, votre rentabilité.

Le ROI dans un investissement Pinel Plus

Comme dans tout investissement immobilier, le ROI sera intéressant à définir pour votre acquisition d’un bien avec le dispositif Pinel ou son complément, le Pinel Plus.

Quoiqu’il en soit, n’hésitez pas à évaluer votre retour sur investissement par le biais d’un simulateur Pinel Plus qui vous permettra d’établir des comparatifs avant de vous lancer.